Av. S. Pelin Gürlek

Hukuk Dünyası

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Yürürlükten Kalkarken -1-

01.07.2012 itibariyle yürürlüğe girecek olan  6101 sayılı Borçlar Kanunu’nun 10. maddesi  düzenlemesiyle;  18.05.1955 tarihli ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri kiraları ise  yeni bir kira türü olarak  Temmuz ayında yürürlüğe girecek olan Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Bu konuya ilişkin hükümleri bir seri halinde incelemeye alacağız. Bugün sizlerle; Kiraya Verenin (Dükkan/ Ev sahibinin) sözleşmede öngörülen fesih ihbar koşullarına riayet edemediği/etmediği hallerde; kira sözleşmesini feshedebilmesi için öngörülen koşulları paylaşacağız.

Bilindiği üzere; kira sözleşmelerinde her ne kadar kiraya verenin hazırladığı sözleşme imzalanıyorsa da, kira sözleşmesinde öngörülen hükümler mutlak değildir; yasal düzenlemeler ( Temmuz itibariyle geçerli olacak Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri) ve içtihatlar ile öngörülen hak ve yükümlülükler esastır. Özetle; kira sözleşmesinden doğan ilişkiden kaynaklanan anlaşmazlıklarda mahkemeler Kiracıyı koruyan yasal düzenlemeler ve içtihatları göz önünde tutmak suretiyle somut anlaşmazlığı hakkaniyete uygun surette karara bağlayacaktır.

Yukarıda belirtildiği üzere; yasa hükümleri kural olarak kiracının haklarına ağırlık vermektedir (Bunun esas nedeni konut sahibi olma, konut dokunulmazlığı, kişi güvenliği temeline dayanan anayasal haklardır.) .

Kira sözleşmesinin süresinden önce kiraya veren tarafından feshi ağır koşullara bağlanmış.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede öngörülen fesih dönemine ya da bildirim süresine uyulmamışsa, yapılacak olan bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.

a) kiracının kiraladığı yeri özenle kullanım ya da kiralanan yerin bulunduğu taşınmazda oturan kişilere gerekli saygıyı gösterme yükümüne aykırılığı halinde, kiraya veren 30 gün süre vererek bu aykırılığın giderilmesini aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar edebilir.

b) Kiracının muaccel olan kira bedeli ya da yan giderleri ödeme borcunu ifa etmemesi halinde kiraya verenin sözleşmeyi feshetmek için yine kiracıya yazılı olarak 30 gün süre vermesi gerekir.

c) Özel tahliye sebeplerinin varlığında; kiraya verenin;

1- kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2- kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın  kullanılması imkansız ise belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

d) Kiralan satılmışsa sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanmak zorundaysa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

e) Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

f) kiracı 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde bir yıl üzeri kira sözleşmelerinde ilgili süre içersinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak 2 haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve herhalde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

g) kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira ilişkisini sona erdirebilir.

h) kira sözleşmesinin kurulduğu süreyi takiben 10 yıldır sürüyor olması halinde kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her yılın bitiminde en az 3 ay önceden haberdar etmek kaydıyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

* Ancak değinilmesi gereken bir nokta da; kiraya verenin gereksinim nedeniyle haklı sebep olmadan kiralananı boşalttırması halinde söz konusu yeri 3 yıl geçmeden eski kiracısından başkasına veremeyeceğidir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltım halinde de aynı süre koşulu geçerlidir. Kiraya veren buna aykırı hareket ederse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır (Pek tabi bu durum tespit ve yasal sürece başvurulması ile talep olunabilecektir.)

6101 Sayılı Kanun’un kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerine yazı dizimiz içersinde yer vereceğiz. Yazılarımız güncellendikçe takip etmek istiyorsanız  web sayfanızın sağ yanında yer alan ilgili kutuya e-posta adresinizi kaydedin.

Saygılarımızla,

 

, , ,

Comments are currently closed.

Dictionary
  • dictionary
  • sözlük
  • English Turkish Dictionary

Double click on any word on the page or type a word:

Powered by DictionaryBox.com
%d blogcu bunu beğendi: